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Beim Verkauf eines Eigenheims sind die Eigentümer verpflichtet, bestimmte Fakten und Informationen über ihr Eigenheim offenzulegen. Die meisten Staaten verlangen von Verkäufern das Ausfüllen eines schriftlichen Formulars zur Offenlegung von Eigentum. Die meisten Formen bestehen aus Fragen zum Haus und Eigentum.
Grundlagen der Offenlegung
In den meisten Bundesstaaten müssen Verkäufer dieses Formular entweder ausfüllen, wenn sie ihre Wohnung angeben, oder den Verkäufern eine Gutschrift erteilen. Normalerweise erfordern Fragen die Antwort "Ja", "Nein" oder "Unbekannt". In den Fragen geht es um Sachverhalte, wichtige Mängel, Offenlegungen des Bundes und besondere Offenlegungen. Einige andere Bereiche gelten als Grenzbereiche oder im grauen Bereich. Die Formulare, Anforderungen, Inhalte und sonstigen Bedingungen variieren je nach Bundesland.
Materialeigenschaften
Zu den Materialfakten gehören Zustand, Alter, bekannte Probleme und etwaige Mängel. Im Wesentlichen sind dies die Dinge, die die Kaufentscheidung eines Käufers für das Eigenheim sowie den von ihm angebotenen Preis und die Bedingungen beeinflussen. Auch hier variieren die Details je nach Bundesstaat in Bezug auf das, was enthalten ist. Diese Angaben beziehen sich auf bekannte Mängel. Es sind Dinge, von denen die Eigentümer wissen, dass sie existieren, oder die sie wissen sollten, weil sie einigermaßen offensichtlich sind.
Schwerwiegende Mängel sind offensichtlich viel leichter festzustellen. Wenn Ihr Zuhause überschwemmt, muss dies offen gelegt werden. Wenn Sie wissen, dass die elektrische Anlage Ihres Hauses nicht den Vorschriften entspricht, müssen Sie dies offenlegen.
Von Ihnen abgeschlossene Reparaturen sowie Verbesserungen und Upgrades sollten ebenfalls notiert werden. Elizabeth Weintraub, Expertin für den Kauf und Verkauf von Eigenheimen, macht in ihrem Artikel "Angaben zu Eigenheimen" und "Material Facts" eine hervorragende Aussage. Sie gibt an, dass sie den Begriff „Reparatur“ nicht verwenden würde, da dies impliziert, dass das Problem behoben wurde. Sie empfiehlt, nur kurz zu erklären, was passiert ist, wie Sie es angesprochen haben (entweder Sie selbst oder ein Fachmann) und ob Sie seitdem irgendwelche Probleme hatten oder nicht.
Federal Disclosures
Angaben des Bundes sind diejenigen, die vom Bundesgesetz vorgeschrieben sind. Eine, mit der viele von uns vertraut sind, ist Lead Disclosure. Dies befasst sich mit Lackrisiken auf Bleibasis und gilt für Häuser, die vor 1978 gebaut wurden.
Besondere Angaben
In bestimmten Bundesstaaten oder Gebieten innerhalb eines Bundesstaates können besondere Angaben erforderlich sein. Manchmal ist dies Teil des Formulars für die Offenlegung von Wohngebieten und manchmal ist es ein separates Dokument. Es befasst sich mit Bedingungen in der Umgebung, die sich auf das Haus oder die Immobilie auswirken können. Gängige Beispiele sind ein Haus in einem Überschwemmungsgebiet, an einer Verwerfungslinie oder entlang eines Flugwegs einer Fluggesellschaft.
Es ist auch sehr wichtig zu bedenken, dass die Eigentümer dieses Formular ausfüllen müssen. Keine Ausnahmen. Ein Makler darf dies nicht für den Verkäufer tun, es sei denn, der Makler ist derjenige, der das Haus tatsächlich verkauft.
Grauzonen
Dann gibt es die Grauzonen, die keine klaren Gesetze und Anforderungen haben. Die meisten neigen dazu, von Staat zu Staat zu variieren. Einige Staaten verlangen von Verkäufern, dass sie offenlegen, ob es im Haushalt zu Tod oder Mord gekommen ist. Andere verlangen eine Benachrichtigung der Käufer, wenn das Haus den Ruf hat, heimgesucht zu werden.
Die Option "Nicht bekannt" sollte verwendet werden, wenn Sie wirklich keine Informationen über die Bedingung kennen. Dies könnte auf viele Situationen zutreffen. Käufer haben möglicherweise nicht lange in der Wohnung gewohnt. Das Haus könnte ein Immobilienverkauf sein und wird von Familienmitgliedern verkauft, die nicht viel über das Haus wissen.
Diese Option ist auch bei Zwangsvollstreckungen üblich, was eine schwierige Situation sein kann. Banken haben nicht zu Hause gewohnt, daher sind ihnen viele Informationen nicht bekannt. Darüber hinaus sind Zwangsvollstreckungen häufig nicht in bestem Zustand, weder von rachsüchtigen Eigentümern noch von Vandalismus. In diesen Fällen kann keine Offenlegung den potenziellen Schaden aufzeigen, der sich aus diesen Situationen ergeben könnte. In diesen Fällen - und ich glaube an alle Verkäufe - ist es wichtig, das Haus inspizieren zu lassen.
Nicht benötigt
Es gibt bestimmte Dinge, die Verkäufer nicht offenlegen müssen. Zum Beispiel müssen sie Ihnen nicht sagen, warum sie umziehen oder ob sie gerne zu Hause wohnen.
Weitere Informationen erhalten Sie von Ihrem Agenten oder indem Sie sich an Ihren Bundesstaat wenden. Wenn bestimmte Informationen nicht erforderlich sind und Sie darüber nachdenken, ob Sie sie offenlegen sollen oder nicht, fragen Sie sich, wie Sie sich fühlen würden, wenn Sie sich in einer solchen Situation befänden. Wenn ich ein Haus kaufe, möchte ich, dass der Verkäufer diese Informationen preisgibt? In anderen Fällen ist es eine gute Faustregel, im Zweifelsfall die Informationen offenzulegen.
Ein letzter zu erwähnender Punkt ist, dass viele Agenten den Verkäufern raten, die Gutschrift anzubieten, anstatt die Offenlegung zu vervollständigen. Sie halten es für zu riskant für einen Verkäufer, eine solche Erklärung zu unterzeichnen, die später zu Konsequenzen führen könnte, wenn die neuen Eigentümer (Käufer) Probleme entdecken. Dies ist eine Entscheidung, die Sie nach Rücksprache mit Ihrem Makler und Ihrem Anwalt treffen sollten.